浙江首次限房价土拍！车位、装修、附属用房统统限！

• 浙江在线记者 方臻子

6月28日，湖州市区出让19宗住宅用地，总出让面积1550.2亩，可建面积177.3万方，总起价45.5亿元。这是浙江首次以“限房价”的形式进行土地出让。

“从稳定房价上涨预期的角度而言，限房价的土拍新政有比较好的作用，比起其它有些城市限制现房销售、竞自持比例的做法，更具有针对性和有效性。”杭州透明售房研究院院长方张接分析说，“当然，这种土拍方式要注意一个隐患，就是在限制销售房价的情况下，要防止开发商过度缩减建安成本的风险，影响到商品房交付的质量和品质。”

限限限限……堪称“史上条件最多土拍”

一次性拿出19宗住宅用地，湖州在从土地源头调控房价上面的“大手笔”，“利于缓和市场预期。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚说。

这19宗地块，列出了“十分多”的受让条件——

限房价方面：限商品住宅(毛坯房)　最高销售备案均价（地上面积），开始预售后满6个月后最高销售备案均价可上调4%，以此类推。最低限价为2017-19号地，限不超过4500元/平方米；最高为2017-14和15号地，限不超过1.25万元/平方米。

限车位价格方面：限非人防车位最高销售备案单价。限价幅度从不超过6万元/个至不超过15万元/个不等。

限装修价格方面：受让人如要求全装修销售的，装修部分价格不得高于2000元/平方米，并根据最终评估价备案。

限附属用房价格方面：湖开土2017-02号、湖开土2017-03号限储藏室、地下室等附属用房最高销售备案单价2200元/平方米。其他地块限储藏室、地下室等附属用房最高销售备案单价4000元/平方米。

开工时间：限定2018年4月1日前必须开工。

预售时间：2018年9月1日前必须预售，每期预售商品房面积不少于5万平方米。

安置房方面：宗地受让人须积极配合湖州市区（吴兴区、南浔区、湖州开发区、太湖度假区）房屋征收安置工作，真实提供商品房数量及价格信息。每期预售至少28%房源用于房票安置，可预售后15天内只对房票安置对象销售，在预售前须与湖州市住房和城乡建设局签订《房屋征收安置责任承诺书》。

虽有这么多的限制，但19宗地的拍卖还是按照“价高者得”的原则确定竞得人。“这种事先约定的办法，也比事后来限价更为合理和合法。”丁建刚说。

各方点赞，稳定了上涨预期

当天的出让会，进行了2场。上午场从9时一直持续到13时，共出让13宗土地；下午“转场”后，出让其余6宗。

这也是湖州历史上规模最大的一次土地拍卖会。根据湖州市国土资源局官网报道，6月22日下午，湖州市国土资源局局党委书记、局长朱仲华一行还专程到湖州市公共资源交易中心视察土地拍卖会场，详细询问了会场、安保、拍卖师等相关准备情况。朱仲华强调，要切实做到万无一失。

仅上午场，就吸引了30余家房企参拍，除了湖州本土房企，更有来自上海、杭州、嘉兴、南浔、安吉、桐乡等等各地房企的身影。

截至下午4时，19宗地块全部成功出让。

“虽然这些措施比较极端，但在当前这个阶段，还是有用的。今年以来，浙江省的各个三线城市几乎都陷入了房荒，成交量暴涨，价格也上升。如果不是这种办法的话，今天湖州的地价可能会更高。”丁建刚说。

杭州透明售房研究院院长方张接认为：“从稳定房价上涨预期的角度而言，限房价的土拍新政有比较好的作用，比起其它有些城市限制现房销售、竞自持比例的做法，更具有针对性和有效性。一次性大比例拿出19块宅地集中出让，也有利于缓解商品住宅市场青黄不接的问题，迅速调节供求关系走向合理化。在目前的特殊阶段，湖州的土拍做法有效性会强得多。”

与限制土地最高价进行“熔断”，再设置竞价外的条件相比，限房价是在销售环节的进行了价格设置，等于给开发商上了“一道锁”，通过限房价，开发商可以反推出一个拿地的心理价位，这时就要考虑到利润。这种模式下，考验的是开发商对开发成本的控制，大多会比较理性。

值得肯定的是，湖州此次的限制条件中，不但设置了未来住宅的备案均价，同时还对储藏室地下室等附属用房、非人防车位、装修价格等均限定了最高备案价格，这也直接封死了开发商从这些环节“变相涨价”的可能。现在，一个车位动辄三四十万，理由你懂的。

丁建刚说：“杭州的土牌方式，特别是卖现房，官方初衷是希望开发商更谨慎一些，但杭州市场仍然处于高温，大量的卖现房竞自持，反倒延缓了后续的供应量，现在看来这个方式要尽快改进。”

“微利时代”，房子质量有保证吗？

由于最高销售备案价已明确，拿地开发商品的销售收入，几乎是透明的。从多宗地块的最后成交价和最高限售价来看，留给开发商的操作空间均不太大，差价几乎都在4000元上下。

以毛坯房建安成本约在2500元/㎡，其他资金成本以及税等成本可以按照销售收入的11%计算，以碧桂园拿的2017-25号地南浔适园地块为例，成交楼面价4496元/平方米，销售限价9000元/平方米，操作空间约4500元/平方米。去掉成本近3500元/平方米后，利润在1000元/平方米左右。湖州房地产进入“微利时代”。地土拍现场，也不少房企代表表示：“限价确实很吃亏，但其实就是赚多赚少和怎么赚的问题，会有一定盈利空间，所以来拿拿看。”

当然，这种土拍方式要注意一个隐患，就是在限制销售房价的情况下，要防止开发商过度缩减建安成本的风险，影响到商品房交付的质量和品质。

比如详生拿的两块地，操作空间最低的只有2615元/平方米，这就非常考验开发商的能力了。

记者也了解到，有一些注重利润的开发商，比如万科、中梁等，土拍之前也来过湖州进行过市场调查，但最终因为限价后利润太薄，而放弃了报名。

“限房价的土拍方式，肯定会有副作用。但现在是无奈之举。执行这种方式，地方政府应该更强调品质标准。”丁建刚说，“但是大家等品牌开发商进入，我相信他们还是会认真做品质的。”

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来源：浙江在线

责编：侯玮

见习编辑：冯晨希